GAYRİMENKUL
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nedir? Nasıl Yapılır? Sözleşmede Hangi Maddeler Bulunur? Kapsamı ve Geçerlilik Süresi gibi tüm sorularınızın cevapları..
EN ÇOK SORULANLAR
01.
EMLAK ALIM SATIMI
02.
GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİ
03.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN İÇERİĞİ
04.
SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN KAPSAMI
Gayrimenkul alım-satım uygulamalarında tarafların, satışa konu olan işlemi bir sözleşmeyle resmiyete dökmeleri gerekir. Noter huzurunda yapılması gereken satış sözleşmesi, satışın gerçekleşeceğine dair taahhüt niteliğini taşır. Satış sözleşmesinde; sözleşme şartları, satış bedeli, gayrimenkul adresi ve taraflara ait kişisel bilgiler belirtilmelidir.
Gayrimenkul satış sözleşmesi; alıcı kişinin belirli bir bedel ödemeyi, satıcının ise bu bedel karşılığında taşınmazı olan gayrimenkulünün mülkiyetini alıcıya devretmeyi onayladığını gösteren yazılı belgedir. Medeni Kanun, Noter Kanunu ve Tapu Kanunu’na göre sözleşmeler, nesnel ve niteliksel bazda resmi şartlarda yapılmadığı müddetçe geçerlilik taşımaz. Bu nedenle gayrimenkul devir işlemlerinde yapılacak satış sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması önemlidir. Noter onayı olmadan düzenlenen adi sözleşmelerle tarafların birbirlerinden cezai şart talep etmeleri mümkün değildir. Alım-satım sözleşmeleri, gayrimenkulün alıcı üzerine tescili konusunda kullanılamaz; fakat alıcı, sözleşmeyi kullanarak gayrimenkulün kütüğe şerhini isteyebilir. Sözleşme şartları kapsamında aksine bir hüküm belirtilmediyse satış vaadinin tapu kütüğüne şerhi, taraflardan birinin Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurmasıyla gerçekleştirilebilir.
Gayrimenkul satış sözleşmesinde; gayrimenkulün cinsi, bulunduğu konumun açık adresi, sözleşme tarafları satıcı ve alıcının bilgileri belirtilir. Daha sonra satış şartları kararlaştırılarak maddeler halinde yazılır. Bu şartlar arasında; alıcının satıcıya gayrimenkul karşılığında ödemeyi kabul ettiği bedel, satış rakamına mahsuben alıcıdan alınan kapora, satış bedelinin ödenme niteliği ve şekli gibi ayrıntılar da bulunur. Eğer taraflar, satış rakamının bir bölümünün peşin, kalanının taksitler halinde ödenmesi hususunda anlaşmaya vardılarsa sözleşmede, peşinat bedeli, taksit süresi ve taksit miktarı da net bir şekilde belirtilmelidir. Sözleşmenin hukuki geçerliliğinin sürekliliği açısından sözleşmede yapılacak olan her bir değişikliğin resmi şekilde yapılması şarttır.
Borçlar Kanunu'nun 156/2 Maddesi gereğince noter onayıyla gayrimenkul satış sözleşmesi yapılmış ancak alıcı, satın alma işleminden vazgeçmişse ödediği kaporanın iadesini isteyemez. Tam aksine satıcı taşınmazını satmaktan vazgeçerse, alıcıya kapora rakamının iki katını iade etmek zorundadır. Sözleşme, bir emlak komisyoncusu tarafından düzenlenmişse komisyoncuya ödenecek hizmet bedelini satıcı ve alıcı paylaşır. Taraflar arasında olası bir anlaşmazlık yaşanması halinde mahkemece haksız bulunan taraf, sözleşmede yazılı tazminatlarla birlikte karşı tarafın zararını, mahkeme ve icra masraflarını karşılamakla yükümlüdür. Gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandıktan sonra taraflardan herhangi biri alım-satım işleminden vazgeçtiğini bildirmese bile sözleşme, zaman aşımına uğradıktan sonra geçerliliğini kaybeder. Borçlar Kanunu’nun 125'nci maddesi gereğince satış sözleşmelerinin geçerlilik süresi 10 (on) yıldır. Noter onayıyla yapılmayan sözleşmeler ise adi sözleşme hükmünde kabul edilmekte ve hukuki açıdan geçerliliği bulunmamaktadır.
